Trh s komerčními nemovitostmi v USA je od začátku pandemie Covid-19 v chaosu. Společnosti New York Community Bancorp a Aozora Bank však přinesly varování, že těžké období pro některé z věřitelů teprve začíná.
Rozhodnutí společnosti New York Community Bancorp snížit dividendu a vytvořit zásoby rezerv způsobilo, že její akcie klesly o rekordních 38 % a stáhly regionální bankovní index KBW k nejhoršímu dni od pádu banky Silicon Valley v březnu loňského roku. Tokijská Aozora Bank se pak propadla o více než 20 % poté, co varovala před ztrátou spojenou s investicemi do komerčních nemovitostí v USA. V Evropě zvýšila AG více než čtyřnásobně své rezervy na ztráty z prodeje nemovitostí v USA na 123 milionů EUR (133 milionů USD) ve čtvrtém čtvrtletí oproti předchozímu roku.
Obavy odrážejí pokračující pokles hodnoty komerčních nemovitostí spolu s obtížnou předpovědí, které konkrétní úvěry by mohly být toxické. Tuto situaci ovlivňuje popandemický přechod na práci na dálku a rychlý nárůst úrokových sazeb, který pro dlužníky v tísni zdražil refinancování. Miliardář Barry Sternlicht tento týden varoval, že trh s kancelářskými službami směřuje ke ztrátám přesahujícím 1 bilion dolarů. Pro banky to znamená, že se zvýší počet nesplácených úvěrů, protože někteří pronajímatelé mají potíže se splácením půjček nebo prostě od nemovitostí odejdou.
"Je to obrovský problém, se kterým musí trh počítat," řekl Harold Bordwin, ředitel společnosti Keen-Summit Capital Partners LLC v New Yorku, která se specializuje na renegociace problémových nemovitostí. "Rozvahy bank nepočítají s tím, že je tam spousta nemovitostí, které se v době splatnosti nevyplatí."
Agentura Investors Service uvedla, že po středečním vývoji situace přezkoumává, zda nesníží úvěrový rating společnosti New York Community Bancorp na úroveň "junk".
Podle společnosti Trepp čelí banky dluhu z komerčních nemovitostí se splatností do 2025 v celkové výši zhruba 560 miliard USD, což představuje více než polovinu celkového dluhu z nemovitostí splatného v tomto období. Zejména regionální věřitelé jsou tomuto odvětví více vystaveni a mohou být poškozeni více než jejich větší kolegové, protože nemají rozsáhlá portfolia kreditních karet nebo významné divize investičního bankovnictví, které by je mohly izolovat.
Zdroj: Bloomberg
Podle dubnové zprávy společnosti tvoří úvěry na komerční nemovitosti 28,7 % aktiv malých bank, zatímco u větších věřitelů je to jen 6,5 %. Tato expozice vyvolala dodatečnou kontrolu ze strany regulačních orgánů, které jsou již v pohotovosti po loňských problémech v regionálním bankovnictví.
Zatímco problémy s nemovitostmi, zejména kancelářskými, byly v průběhu téměř čtyř let od pandemie zřejmé, trh s nemovitostmi byl v jistém smyslu v útlumu: V důsledku nejistoty kupujících i prodávajících ohledně hodnoty budov došlo k poklesu transakcí. Nyní se očekává, že potřeba řešit hrozící splatnost dluhů - a vyhlídka na snížení úrokových sazeb Federálním rezervním systémem - vyvolá další transakce, které vnesou jasno do toho, jak moc hodnota klesla. Tyto poklesy by mohly být výrazné. Aon Center, třetí nejvyšší kancelářská věž v Los Angeles, se nedávno prodala za 147,8 milionu dolarů, což je přibližně o 45 % méně než její předchozí kupní cena v roce 2014. "Banky - komunitní banky, regionální banky - dávaly věci na trh opravdu pomalu , protože nemusely, držely je do splatnosti," řekl Bordwin. "Hrají si s tím, jaká je skutečná hodnota těchto aktiv."
Nervozitu menších věřitelů zvyšuje nepředvídatelnost toho, kdy a kde může dojít ke zhoršení úvěrů na nemovitosti, přičemž i několik málo případů selhání může způsobit katastrofu. Společnost New York Community Bancorp uvedla, že nárůst počtu nesplácených úvěrů se týkal družstevní budovy a kancelářské nemovitosti.
Zatímco kanceláře jsou pro investory do nemovitostí obzvláště problematickou oblastí, největší expozice společnosti v oblasti nemovitostí pochází z vícebytových budov, přičemž banka má úvěry na byty v hodnotě přibližně 37 miliard USD. Téměř polovina těchto úvěrů je zajištěna budovami s regulovaným nájemným, což je činí zranitelnými vůči regulacím státu New York přijatým v roce 2019, které přísně omezují možnost pronajímatelů zvyšovat nájemné.
Na konci loňského roku Federální úřad pro pojištění vkladů (Federal Deposit Insurance) akceptoval 39% odpis, když prodal úvěry v hodnotě přibližně 15 miliard USD zajištěné budovami s regulovaným nájemným. Dalším ukazatelem problémů, kterým tyto budovy čelí, je skutečnost, že podle analýzy společnosti Trepp bylo v prosinci zhruba 4,9 % newyorských budov se stabilizovaným nájemným, u nichž byly úvěry sekuritizovány, v prodlení, což je trojnásobek oproti ostatním bytovým domům.
Společnost New York Community Bancorp, která v loňském roce převzala část banky Signature Bank, ve středu uvedla, že 8,3 % jejích úvěrů na byty je považováno za kritické, což znamená, že u nich existuje zvýšené riziko nesplácení. "NYCB byla ve srovnání s bankou Signature Bank mnohem konzervativnějším věřitelem," řekl David Aviram, ředitel společnosti Maverick Real Estate Partners. "Přesto vzhledem k tomu, že úvěry zajištěné vícegeneračními nemovitostmi se stabilizovaným nájemným tvoří ve srovnání s jejími kolegy větší procento portfolia úvěrů z úvěrů na komerční využití nemovitostí, může mít změna zákonů o nájemném v roce 2019 významnější dopad."
Tlak na banky, aby snížily svou expozici vůči komerčním nemovitostem, roste. Zatímco některé banky v uplynulém roce kvůli nejistotě zadržovaly prodeje velkých úvěrů, očekává se, že nyní, když se trh rozmrazuje, uvedou na trh více dluhu.
Canadian Imperial Bank of Commerce nedávno začala uvádět na trh úvěry na kancelářské nemovitosti v USA, které se potýkají s problémy. Přestože úvěry na americké kanceláře tvoří pouze 1 % jejího celkového portfolia aktiv, zisk CIBC táhly dolů vyšší opravné položky na úvěrové ztráty v tomto segmentu.
"Procento úvěrů, které banky dosud vykazovaly jako nesplácené, je kapkou v moři ve srovnání s nesplácením, ke kterému dojde v průběhu let 2024 a 2025," uvedl Aviram. "Banky jsou nadále vystaveny těmto významným rizikům a případný pokles úrokových sazeb v příštím roce problémy bank nevyřeší."
O tématu jsme dále psali ZDE.
Zdroj: Bloomberg