Podle současných občanskoprávních předpisů stále platí, že soudy musí přihlédnout k vadě právního úkonu takzvaně z úřední povinnosti. Smlouvy tak jsou dnes často prohlašovány za neplatné i jen s poukazem na formální vady. Změnu v nahlížení na neplatnost právního jednání přináší nový občanský zákoník. Na právní jednání se podle něho bude spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.
Možná si vzpomínáte na jedno zajímavé rozhodnutí Nejvyššího soudu 2009. Žalobce se tehdy podanou žalobou domáhal po žalovaném vyklizení bytu. Jako důvod uváděl, že žalovaný užívá byt bez právního důvodu, neboť nájemní smlouva, kterou se žalovaným uzavřel, je neplatná. A to proto, že kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že byt je způsobilý k trvalému užívání, bylo vydáno až po uzavření nájemní smlouvy. Ke dni uzavření nájemní smlouvy tedy byt jako způsobilý předmět občanskoprávních vztahů neexistoval. Žalovaný se bránil tím, že v době mezi uzavřením nájemní smlouvy a pravomocným kolaudačním rozhodnutím se faktický stav bytu nezměnil, a proto šlo o způsobilý předmět nájmu. Nejvyšší soud ale nepřesvědčil. Rozhodující je podle něho stav právní, nikoli faktický stav nebo vůle účastníků smlouvy.
Podle dosavadní občanskoprávní úpravy tedy platí, že je-li určitá místnost podle rozhodnutí stavebního úřadu nebytovým prostorem, nelze k takto vymezenému předmětu beze změny užívání platně uzavřít nájemní smlouvu k bytu.
Stav po rekodifikaci
Protože Nejvyšší soud v minulosti již také minimálně v jednom případě upřednostnil stav faktický před stavem kolaudovaným, jistotu do právních vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem přináší v této problematice až nový občanský zákoník. Jak již bylo mnohokrát zdůrazňováno, projevuje se nová právní úprava snahou o to, aby smlouva byla spíše platná než naopak. Současně je kladen důraz na svobodnou vůli stran.
Důkazem toho je i případ, kdy se smluvní strany dohodnou, že bude pronajat jiný než obytný prostor. Podle ust. § 2236 mimo jiné platí, že: „Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu.“
Podle NOZ tedy platnému uzavření nájemní smlouvy nebrání, pronajme-li si nájemce k uspokojení své bytové potřeby prostor, u nějž chybí kolaudační rozhodnutí, nebo třeba „obytňák“. Tímto ustanovením NOZ tak došlo k zásadnímu prolomení dosavadní judikatury Nejvyššího soudu, který na takové smlouvy nahlížel jako na absolutně neplatné.
Jedná se jistě o krok správným směrem. Přestože je nepochybné, že pronajatý byt by měl mít kvalitu požadovanou stavebně-technickými předpisy, nelze přijmout závěr, že nedostatek takových vlastností by měl činit nájemní smlouvu neplatnou. Otázka vadnosti plnění, možnosti případně odstoupit od smlouvy či nároku na náhradu škody je samozřejmě věc jiná.