Začátkem prosince 2012 zveřejnilo ministerstvo financí návrh nového zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, který zohledňuje novou právní úpravu, pojmosloví a vymezení nemovité věci (pojem nemovitost se opouští) podle nového občanského zákoníku. Nově podle původních předpokladů měla také zavést zdanění převodů obchodních podílů, resp. změny ovládající osoby u obchodních korporací vlastnících nemovité věci a také zdanění vkladů do obchodních korporací podle nového zákona o obchodních korporacích. Významná je i změna v osobě poplatníka daně, kterou zákon přináší. Tato nová právní úprava, jejíž účinnost by měla nastat k 1. lednu 2014, má nahradit dosavadní úpravu daně z převodu nemovitostí.

Na rozdíl od současné právní úpravy už prodávající nebude mít povinnost platit daň z převodu nemovitosti u smluvních převodů. Tato daňová povinnost nově bude na straně kupujícího (nabyvatele). V případech nabytí stavby, která se stane součástí pozemku, bude poplatníkem daně nabyvatel stavby. Rovněž se ruší zákonné ručení kupujícího, který v případě nezaplacení daně prodávajícím byl ze zákona tuto daň povinen zaplatit, což pochopitelně dále finančně zatěžovalo kupujícího, byť měl právo na náhradu těchto nákladů vůči prodávajícímu. Smyslem změny v osobě poplatníka je zjednodušení a zefektivnění výběru daně. Záleží pochopitelně na vůli smluvních stran, ale lze očekávat, že výše kupní ceny nemovitosti bude snížená právě o daň z převodu nemovitosti, jejíž sazba je od začátku letošního roku 4%.

Znalecký posudek

V rámci snížení administrativní a finanční zátěže se v podstatě opouští povinnost vypracovávat znalecký posudek podle zákona o oceňování (cena zjištěná) na ocenění běžně převáděných nemovitostí, kterými jsou zejména rodinné domy, stavby pro rekreaci či garáže. Pro účely nabývací hodnoty (od níž se odvozuje základ daně) již nebude sjednaná cena (ve smlouvě) porovnávána s cenou zjištěnou (dle znaleckého posudku), ale s tzv. srovnávací daňovou hodnotou, která bude primárně odvozena od tzv. směrné hodnoty. Postup stanovení směrné hodnoty stanoví ministerstvo financí vyhláškou. Tato cena bude vycházet z cen obdobných nemovitostí v místě, ve kterém se nemovitá věc nachází, porovnáním klíčových znaků nemovitosti a ze srovnatelného časového období. Pro účely stanovení směrné hodnoty chystá ministerstvo tzv. daňovou kalkulačku. Poplatník bude mít možnost volby, jestli pro určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu nebo cenu zjištěnou (znaleckým posudkem). Srovnávací daňová hodnota je pak částka odpovídající 75 % ceny zjištěné nebo směrné hodnoty. V ostatních případech se i nadále bude při stanovení základu daně většinou vycházet z porovnání ceny sjednané a ceny zjištěné. O odměnu a náklady prokazatelně uhrazené poplatníkem za znalecký posudek bude možné snížit základ daně z nabytí nemovitých věcí, bude-li tento posudek povinnou přílohou daňového přiznání.

Nové zdanění

Návrh zákona původně rozšiřoval okruh případů, na které se měla nově vztahovat daňová povinnost. Těmi nejvýznamnějšími změnami bylo zdanění vkladu nemovitých věcí do obchodních korporací (dnes obchodních společností a družstev) a zdanění převodu podílů v obchodních korporacích, resp. změna ovládající osoby v obchodních korporacích vlastnící nemovité věci. Smyslem rozšíření případů, na které se měla vztahovat daňová povinnost, je dle ministerstva financí zamezení daňových úniků především z tzv. share deals, tedy z prodeje obchodních podílů. Ministerstvo si od toho slibovalo okolo 10 – 16 mld. Kč výnosu z daní ročně navíc. Nyní stačí osobě, která se chtěla vyhnout placení daně z převodu nemovitosti, aby si založila obchodní společnost (typicky s.r.o.), vložila do jejího základního kapitálu nemovitost, vzápětí část svého podílu (méně než 100% podílu) prodala a zbývající část podílu držela minimálně 5 let od vkladu nemovitosti. Dle návrhu zákona se tak měly zdaňovat transakce, na jejichž základě došlo ke změně ovládající osoby, resp. k získání postavení ovládající osoby v obchodní korporaci vlastnící nemovitou věc, která ovládající osobu neměla. Proti tomuto zdanění však ještě před připomínkovým řízením byly vzneseny některé politické, ale i praktické námitky, kterým ministerstvo nakonec ustoupilo, a proto budou share deals pravděpodobně i nadále od daně osvobozeny. Návrh na zdanění vkladu nemovité věci do obchodní korporace však zůstal, tedy alespoň prozatím. Při ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní korporace se má základ daně stanovit z ocenění nemovité věci podle společenské smlouvy, nebo z ceny nemovité věci určené znalcem.

Reklama:

S aktuálními změnami v oblasti DPH, zdaňování příjmů fyzických osob a v českém důchodovém systému se můžete seznámit na semináři KŠB Institutu, který se koná 5. 3. 2013.