NOZ v § 1186 odst. 1 výslovně stanoví, že převod vlastnického práva k jednotce nezakládá povinnost osoby odpovědné za správu domu vypořádat ke dni účinnosti převodu příspěvky poskytnuté vlastníkem převáděné jednotky na správu domu. Nově však v § 1186 odst. 2 zakládá povinnost převodce jednotky doložit za pomoci potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy spjaté se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy nejsou. Ve vztahu k převodci jednotky NOZ zakládá ručitelství za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly.

Úmysl zákonodárce

Dle důvodové zprávy k NOZ se do předmětného ustanovení promítají obecné důsledky úpravy převodu vlastnického práva. Podle ní jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno. Z úmyslu zákonodárce vyjádřeného v důvodové zprávě by tak plynul závěr, že dluhy vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ) spjaté se správou domu a pozemku a uvedené v potvrzení SVJ přechází na nabyvatele ze zákona, tedy i bez výslovného písemného ujednání v převodní smlouvě. Tento závěr vyvolává v odborných kruzích pochybnosti a s nimi i více otázek, než odpovědí. I přes dobrý úmysl zákonodárce posílit ochranu SVJ pak vnáší právě do postavení SVJ velkou nejistotu ohledně subjektu, který bude jeho dlužníkem a bude tak pasivně legitimovaný v eventuální žalobě o zaplacení.

Otázkou, zda dluh převodce jednotky spjatý se správou domu a pozemku přejde na nabyvatele jednotky ex lege bez jakéhokoli ujednání ve smlouvě (neboť se jedná o závadu jednotky, která přechází na nabyvatele v případě, že ji měl nebo z okolností mohl zjistit, což má zajistit právě povinnost převodce doložit nabyvateli potvrzení SVJ o dluzích spjatých se správou domu a pozemku), se zabývala i expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy působící při Ministerstvu spravedlnosti, která však nedospěla k žádnému společnému závěru. Stejně protichůdné jsou i názory odborné veřejnosti, což pouze dokládá velkou problematičnost daného ustanovení NOZ.

Paralela se ZOK

Tvůrci nového zákona o obchodních korporacích, který obsahuje právní úpravu bytového družstva, neponechali oproti NOZ nic náhodě, ani nejistému budoucímu výkladu soudů. Jednoznačně totiž stanovili, že převodem družstevního podílu dochází k převodu nájmu družstevního bytu (anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu) včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem (anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami). Je škoda, že takto jednoznačné ustanovení neobsahuje i NOZ ve vztahu k jednotkám.

Stávající judikatura Nejvyššího soudu ČR vychází z restriktivního výkladu zákonných ustanovení, dle kterého na nabyvatele jednotky splatné pohledávky SVJ za dosavadním vlastníkem jednotky nepřechází. Vychází přitom z úvahy, že s převodem jednotky přecházejí pouze ta práva a povinnosti, která jsou přímo a těsně spjata s vlastnictvím jednotky a bez nichž by nemohla samostatně existovat, tedy zejména práva a povinnosti věcně právního charakteru, popř. jiná práva a povinnosti, které není možno samostatně nabýt nebo pozbýt (např. povinnost umožnit vstup, instalaci měřících zařízení apod.). Za takovou povinnost však nepovažuje závazky obligační povahy vzniklé vlastníkovi jednotky v době jeho vlastnictví jednotky a spoluvlastnictví společných částí domu. Vztah mezi SVJ a vlastníkem jednotky týkající se plateb záloh na správu domu přitom považuje za závazkový (obligační) vztah, který na nového vlastníka přechází jenom na základě důvodů uvedených v zákoně. Při použití argumentu „racionálního zákonodárce“ judikatura uzavírá, že mezi právy a závazky, které dle stávající právní úpravy přecházejí na nabyvatele, nejsou práva a povinnosti týkající se plateb záloh, které se staly splatnými v době, kdy byl převodce vlastníkem jednotky. Zda obdobný výklad dovodí i z nové právní úpravy je velkou otázkou.

Odborné kruhy na jednu stranu postrádají explicitní zákonný podklad o přechodu dluhů vlastníka jednotky vůči SVJ obdobný úpravě v zákoně o obchodných korporací. Vychází se pouze ze společných ustanovení o převodu vlastnického práva, které stanoví, že kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená, přičemž kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu a jiné závady jen měl-li nebo mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Nad tím, zda tyto závady představují i dluhy spjaté se správou domu a pozemku, se vedou polemiky.

Na druhou stranu odborné kruhy relevantně namítají, že pokud by dluhy převodce vůči SVJ neměly přecházet automaticky ze zákona, bylo by zvláštní ujednání o převodu jednotky (ukládající vlastníkovi jednotky předložit nabyvateli potvrzení o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přechází) nadbytečné. Z opatrnosti tak spíše vychází z toho, že dluhy uvedené v potvrzení SVJ přechází, proto doporučují, aby převodní smlouva každopádně obsahovala ujednání o dluhu plynoucím z potvrzení vydaného osobou odpovědnou za správu domu a pozemku. Tím však výčet otazníků nekončí.

Dluh uvedený v potvrzení SVJ

Otázkou například zůstává, co s dluhem v tomto potvrzení neuvedeným (např. nedoplatkem za období, ve kterém převodce vlastnil jednotku, a který vyplynul až z ročního vyúčtování), nebo koho žalovat o zaplacení za situace, kdy SVJ řádně vystaví potvrzení o dluzích, z katastru nemovitostí si opatří převodní smlouvu, ve které nebude žádné ujednání o přechodu dluhů mezi převodcem a nabyvatelem obsaženo a nový vlastník bude tvrdit, že mu převodce potvrzení nepředložil.

V prvém případě bude patrně nutno vycházet z toho, že nebude-li v převodní smlouvě ujednáno jinak, dluh v potvrzení neuvedený na nabyvatele jednotky nepřejde, neboť nabyvatel nemohl tento dluh z okolností zjistit, s výjimkou právních vad zapsaných ve veřejném rejstříku (např. zástavního práva zapsaného v katastru nemovitostí zajišťujícího pohledávku SVJ, které bylo sjednáno se souhlasem vlastníka jednotky na základě usnesení shromáždění SVJ). Ačkoli tedy zákonodárce daným ustanovením sledoval především ochranu SVJ, které často není schopno po převodu vlastnického práva jednotky dohledat svého původního dlužníka, který „beze stopy zmizí“, bude procesní postavení SVJ značně ztíženo. Kromě jednoho subjektu bude totiž muset – alespoň z procesní opatrnosti – žalovat dva, a to nabyvatele jednotky pro dluhy v potvrzení uvedené a převodce jednotky pro dluhy neuvedené a z titulu ručitelství i ty uvedené.

Odpověď na druhou otázku je značně složitější a souvisí s již kritizovanou absencí výslovného zákonného podkladu pro přechod dluhů vůči SVJ, který NOZ velmi problematicky váže pouze na doložení potvrzení SVJ. Z opatrnosti bude nutné radit SVJ, aby dluh vymáhalo jak na nabyvateli, tak převodci, přičemž v případném soudním sporu bude na převodci, aby netrpěl důkazní nouzí o tom, že potvrzení nabyvateli skutečně předal a eventuálně se tak ubránil námitkou o přechodu dluhů na nabyvatele. Kupujícím bude naopak vhodné doporučit, aby v kupní smlouvě neopomněli ujednání o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku a případně část kupní ceny za převáděnou jednotku zadržovali do doby, než převádějící veškeré dluhy vůči SVJ vypořádá, a to včetně těch, které mohou vyplynout až z následného ročního vyúčtování.