Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou. Podle dosavadní právní úpravy vzniká automaticky ze zákona. Podle nového občanského zákoníku (NOZ) bude vznikat až dnem zápisu do veřejného rejstříku, kterému bude předcházet proces založení společenství vlastníků jednotek.

Motivace zákonodárce

Záměrem nové právní úpravy bylo dle důvodové zprávy vytvořit legislativní rámec pro založení a vznik společenství, který odpovídá obvyklému postupu zakládání a vzniku právnických osob v soukromé sféře. Doposud vznikla společenství vlastníků jednotek  automaticky, přímo ze zákona. V praxi se však ukázalo, že si řada domů tento stav vůbec neuvědomovala, nebo k němu byla lhostejná. Vlastníci jednotek se neřídili vzorovými stanovami společenství stanovenými nařízením vlády a svolávali první shromáždění společenství až dlouhou dobu po vzniku společenství. Vlastní činnost společenství se pak mnohdy vyvíjela dosti živelně, přičemž výjimkou nebylo ani faktické řízení společenství realitními kancelářemi, které pro společenství zajišťovaly správcovskou činnost. NOZ proto konstrukci vzniku společenství vlastníků jednotek přímo ze zákona opouští.

Povinná bude existence společenství vlastníků jednotek v domě s nejméně pěti jednotkami, které jsou ve vlastnictví alespoň tří různých vlastníků. Vedle toho však bude možné se souhlasem všech vlastníků založit společenství vlastníků dobrovolně i v domech, které mají méně než pět jednotek. Motivace k dobrovolnému zakládání společenství vlastníků jednotek bude dvojí. Právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek se budou v domě bez společenství vlastníků řídit obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví. Jejich pravidla jsou přitom méně komfortní, než je správa domu a pozemku společenstvím vlastníků. Zejména však platí, že každý z vlastníků odpovídá podle obecných ustanovení o spoluvlastnictví za dluhy související se správou společných prostor v plném rozsahu tak, jako by byl povinný sám. V případě existence společenství vlastníků se naopak uplatňuje dělená odpovědnost, kdy vlastníci jednotek ručí za dluhy společenství „pouze“ v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

Dvoufázový proces

Založení a vznik společenství vlastníků jednotek bude podléhat dvoufázovému procesu. K jeho založení bude vyžadováno zakladatelské právní jednání vlastníků jednotek. Tímto jednáním bude schválení stanov, pokud společenství vlastníků nebude dříve založeno prohlášením o rozdělení práv k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Ke schválení stanov bude zapotřebí souhlas vlastníků všech jednotek, přičemž stanovy budou muset být (až na stanovenou výjimkou) sepsány formou notářského zápisu. Ten bude nově vyžadován i při každé změně stanov, což je zcela jistě nemilá novinka, která řadu schůzí shromáždění prodraží o výdaje notáři.

Samotný vznik společenství vlastníků bude vázán až na zápis do veřejného rejstříku obdobně, jako je tomu dnes u obchodních společností. Aby nenastala situace, že vlastníci jednotek budou neaktivní při zakladatelském právním jednání, nebo budou otálet s podáním návrhu na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek, stanovil zákonodárce, že pokud nebude prokázán vznik společenství vlastníků v domě s pěti jednotkami a čtyřmi různými vlastníky, bude blokován zápis do katastru nemovitostí při převodu vlastnického práva na dalšího vlastníka. Tím by měli být vlastníci jednotek dostatečně motivováni k založení společenství vlastníků.

Pokud jde o proces zápisu společenství vlastníků do rejstříku společenství vlastníků a skutečnosti s tím související, neobsahuje NOZ v tomto ohledu žádná ustanovení. Tato úprava je nově vyčleněna do samostatného zákona č. 304/2013 Sb., který upravuje na jednom místě rejstříky právnických a fyzických osob.

Předchozí a následující díly seriálu SVJ podle nového občanského zákoníku
8. díl: Statutární orgán. Pozor, úpravu nehledejte pouze ve dvou odstavcích!
7. díl: Od ledna bude možné korespondenční hlasování
6. díl: Shromáždění. O rozšířených kompetencích a nižších hlasovacích kvórech
5. díl: Orgány. Proč to dělat jednoduše, když to jde složitě?
4. díl: Stanovy – přichystejme si peněženky!
3. díl: Co se starými SVJ od příštího roku?
1. díl: Společenství vlastníků jednotek podle nového občanského zákoníku