Experti se domnívali, že rok 2007 přinese zotavení realitního sektoru a nikoli nejhorší zhroucení v historii. Co to znamená pro prognózy obratu vývoje v příštím roce?
Než si začnete dělat příliš velké naděje na příznivý obrat na poničeném trhu s bydlením v roce 2008, uvažte následující: Loni touto dobou si mnoho špičkových ekonomů myslelo, že zotavení začne v roce 2007. Místo toho byly v tomto roce zaznamenány rekordní poklesy téměř v každém ukazateli síly trhu s bydlením a bytové výstavby, kvůli kterým vypadají prognózy některých špičkových ekonomů přinejlepším pošetile.
Bývalý šéf Federálního rezervního fondu Alan Greenspan a jeho nástupce Ben Bernanke věřili, že se po revizích prognóz týkajících se prodejů domů a hypotečních sazeb na podzim roku 2006 trh odrazil ode dna. „Možná je ještě příliš brzy říkat, že to skončilo. Ale možná už je čas říct, že jsme z nejhoršího venku,“ řekl podle tisku Greenspan ve svém projevu v Richmondu v říjnu 2006.
Bernanke v listopadu 2006 ve svém projevu uvedl, že vidí „povzbudivé“ známky v nedávných datech ze sektoru bydlení. „Ačkoli bytová výstavba nadále klesá, existují určité známky toho, že míra nákupů domů se stabilizuje, možná v reakci na mírné snížení hypotečních úrokových sazeb za posledních několik měsíců a nižší ceny na některých trzích“, řekl Bernanke. Ale tyto známky netrvaly dlouho.
7. února varovala, že zvyšující se ztráty u cenných papírů jištěných hypotečními úvěry povedou k odpisům ve výši 10,5 mld. USD. Fráze „rizikové hypotéky“ se časem stala klíčovým celosvětovým termínem roku 2007. Málokdo by znovu použil slovo „povzbudivý“ v souvislosti s trhem bydlení.
Narůstající problémy se splácením hypoték vedly k tomu, že se hypoteční trh rozložil, od úvěrů byli odříznuti mnozí vlastníci domů i potenciální kupci a objem zabaveného majetku dosáhl rekordní výše. To jen přispělo k rekordnímu přesycení trhu novými i stávajícími domy a byty. Brzy následovaly rekordní poklesy cen i tempa prodeje domů a bytů.
Greenspanova mluvčí Lisa Panasiti řekla, že bývalý šéf ve svém projevu v roce 2006 poukazoval na dopad realitního sektoru na hrubý domácí produkt a že se tento dopad na HDP od té doby zmírnil.
Mnoho jiných ekonomů otevřeně uznalo, že se svými předchozími odhady netrefili. Letos se mnoho těchto ekonomů opět domnívá, že následující rok přinese určité zotavení, ale vůbec si nejsou jisti. „Může se toho ještě hodně pokazit“, řekl David Wyss, hlavní ekonom pro Standard & Poor's. „Myslel jsem si, že problémy budou, ale také jsem myslel, že se s nimi snáze srovnáme“, uvedl Wyss k problémům, které se objevily u cenných papírů jištěných hypotečními úvěry. „Finanční stránka byla mnohem horší, než jsem si myslel.“
Před rokem Wyss odhadoval, že bydlení klesne 7 % pod maximální úrovně. Místo toho klesly ceny od rekordu v červenci 2006 téměř o 10 %. „Všichni si mysleli, že jsem se zbláznil. Nyní vyšlo najevo, že jsem byl optimista“, dodal Wyss.
Podle Wyssova současného odhadu klesnou ceny o další jedno nebo dvě procenta, i když podle něj existuje i riziko horšího poklesu. Domnívá se, že by obrat na bytovém trhu mohl nastat ke konci roku 2008, pokud širší hospodářství neupadne do recese a pokud bude pokračovat příliv zahraničních investic do cenných papírů jištěných hypotečními úvěry. Připustil, že oba tyto předpoklady jsou rizikové. „Pokud se zahraniční investoři zaleknou a přestanou k nám posílat peníze, mohlo by to způsobit, že se zvýší výnosy z bondů a hypoteční sazby. To nám dělá největší starost“, řekl Wyss.
Národní asociace obchodníků s realitami před rokem vydala odhad, který byl daleko optimističtější než odhady Wysse nebo ostatních ekonomů. Asociace odhadovala pouhý 1% pokles tempa stávajících prodejů bytových realit a 1% růst mediánu cen. Místo toho rok 2007 zřejmě skončí s 12,5% propadem tempa prodeje a téměř 2% poklesem cen, což je historický rekord.
Současné odhady asociace pro rok 2008 počítají s 0,5% zvýšením tempa prodeje a 0,3% zvýšením cen. Hlavní ekonom asociace Lawrence Yun však řekl, že činit odhady v letošním roce je ještě těžší, než bylo v roce minulém.
Yun odhaduje, že v roce 2008 zůstanou ceny prakticky beze změny. Také se však domnívá, že existuje pravděpodobnost jedna ku čtyřem, že ceny klesnou ještě více než loni, a stejná pravděpodobnost, že se ceny zvýší o 3 % nebo více. „Nebyl bych překvapen, kdyby došlo ke zlepšení prodejů domů v roce 2008,“ řekl Yun. „Také však může nastat případ, že se kupci budou i nadále držet zpátky, zásoby na trhu budou narůstat a tím také dojte k dalšímu poklesu cen.“
Yun věří, že bytovému sektoru by mohlo pomoci, pokud budou přijaty návrhy, které umožní hypotečním finančním společnostem a , které jsou podporovány státem, podpořit hypotéky vyšší než 417,000 USD na trzích s dražšími nemovitostmi. Také sází na navrhovanou reformu federálního bytového úřadu, která by pomohla dlužníkům získat půjčky.
Yun má největší obavu z toho, aby se finanční problémy Fannie a Freddie v roce 2008 podstatně nezhoršily. Nemyslí, že by k tomu mělo dojít, nicméně finanční krize v jedné nebo obou společnostech by bytovým trhem mohla otřást natolik, že by to způsobilo recesi.
„Dokud se světoví poskytovatelé kapitálu cítí ohledně Fannie a Freddie klidní, nepředpokládám závažnější krizi“, řekl Yun. „Ale pokud by Fannie nebo Freddie byli nestabilní, mohlo by to poslat úrokové sazby na úroveň 7 až 8 %, což by poptávku už úplně zastavilo.“
Robert Shiller, ekonom z Yale, který už několik let poukazuje na to, že se vytváří bublina v cenách realit, upozorňuje, že jedna skupina se v odhadech cen trefila – investoři na realitním trhu s futures, který Shiller pomáhal vytvořit na (Chicago Mercantile Exchange). V květnu 2006 vytvořila smlouvy futures pro 10 metropolitních realitních trhů, čímž umožnila investorům sázet, zda a o kolik ceny stoupnou či klesnou.
Shiller uvedl, že na konci roku 2006 futures naznačovaly pokles cen realit na těchto trzích o 5 až 7 %. Údaj se shodoval s 6,7% ročním poklesem podle říjnového indexu domácích cen S&P/Case-Shiller, což byl největší zaznamenaný pokles ve dvacetileté historii tohoto 20 let starého ukazatele. „Normálně nejsem obhájcem efektivity trhu, ale něco na tom bude, když si místo pouhého mluvení na svůj odhad vsadíte peníze.“
Zmíněné futures jsou dnes mnohem pesimističtější ohledně budoucích bytových cen než většina současných ekonomů – v příštím roce odhadují další 4 až 14% pokles cen. „Nemám důvod o těchto odhadech pochybovat,“ řekl Shiller, který vlastní odhady nedělá kvůli své práci na cenovém indexu a s těmito trhy.
Dokonce i odhady ostatních ekonomů z konce roku 2006, kteří před realitní bublinou varovali, budoucí problémy podcenily. „Před rokem jsem si myslel, že cenový pokles je neodvratitelný, ale nevěděl jsem, zda bublina praskne nebo jen pozvolna splaskne,“ řekl Dean Baker, ředitel Center for Economic and Policy Research. „V tomto okamžiku předpokládáme rychlý rozklad.“
Bakerova prognóza poklesu prodejů existujících domů na 5,6 milionu byla v podstatě přesná. Nicméně podcenil pokles počtu zahájených staveb nových bytů: Odhadoval 1,7 milionu, zatímco dosavadní tempo směřuje k 1,3 až 1,4 milionu.
Problémy na trhu s rizikovými hypotékami se daly předpokládat, uvedl Baker. Dodal, že tyto problémy se pravděpodobně rozšíří do prime hypoték, které uzavřeli lidé s dobrou úvěrovou minulostí. To by mohlo znamenat, že a , kteří nejsou rizikovým hypotékám příliš vystaveni, budou možná potřebovat pomoc i přesto, že podle šéfů byl prodejem akcií navýšen kapitál, aby se bouře přečkala.
„Lidem stále nedošlo, že se jedná o rozsáhlejší problém týkající se hypotečního trhu jako celku a nikoli pouze rizikových hypoték,“ dodal Baker.
(Zdroj: CNN)